不動産売却のチェックポイント2 抵当権等の不動産に設定された権利

前回、不動産売却のチェックポイント第一回として、権利証・登記識別情報通知について記載しました。

＜前回の記事＞不動産売却のチェックポイント1 権利証・登記識別情報通知

今回は抵当権といった不動産に設定された権利等についてです。

Contents

1 微細な権利のために売却不能になりうる！？
2 乙区抵当権
- 2.1 昔の名前で登記されています
- 2.2 完済後の抹消手続き
3 甲区差押え・仮差押
4 それ以外の権利設定
5 細かい権利ばかり気にし過ぎても本末転倒、でも落し穴にもなりうるので注意

微細な権利のために売却不能になりうる！？

乙区抵当権

不動産に設定された権利の中で最も多いのは住宅ローンを借りる際に自宅に設定された抵当権でしょう。

借金のかたに自宅を抵当に取られている状態です。

抵当権の有無は登記簿を取って乙区欄を確認するとわかります。
登記簿の乙区
抵当権や質権等が設定されている場合、その設定のもととなった借入金を、事前に・・・、もしくは、売買と同時に・・・・・、完済して抵当権登記を抹消しないとなりません。

ちゃんと完済できる金銭的見通しと、銀行等の抵当権者に”繰り上げ完済”の手続き方法を確認しておきます。

根抵当権で複数の不動産を担保にしている場合、全額完済しなくても、いくら内入れ（一部返済）すれば該当の不動産の担保を外してくれるか確認します。

昔の名前で登記されています

また、銀行はドラスティックな統廃合を繰り返していて登記簿に記載されている銀行がどこに引き継がれているかわからない場合もあります。

「振興相互銀行」って言われても、

「？？？」

となりますが、

基本的にググればわかります。
（ちなみに仙台銀行）

完済後の抹消手続き

また、すでに借入金は完済していても抵当権の登記が残っていることがあります。

抵当権が消滅しても、登記は自動的には消えず、抵当権登記抹消手続きは銀行ではなく、抵当権設定者（お金を借りた人＝不動産所有者）がしなければなりません。

売却にあたっては抵当権の登記抹消手続きが不可欠となりますが、

完済したのが昔過ぎて銀行の方で確認や書類手続きに時間が掛かったりしますし、潰れたサラ金とか個人からお金を借りたとかだと手続き自体困難だったりしますのでご注意ください。

甲区差押え・仮差押

借入金の返済が滞ったり、税金の滞納で差押えや、個人間のいざこざで仮差押の登記を甲区にされると、そのままでは事実上は売却できません。
差押登記
今日が買い手への引渡し＆代金受領の日なのに、実は、差押え登記が入っていたとなると売却不能＆違約金となりますので、滞納など身に覚えのある人は相手型（債権者）とよくよく話を付ける必要があります。

住宅ローンや税金滞納による差押は比較的よくあることなので、注意がいきやすいですが、それ以外の個人間のお金の貸し借りとかだと、仮に調査能力がスペシャルな不動産会社であってもわからないことが多いです。売り手の責任としてしっかり対処しましょう。

それ以外の権利設定

他には地役権や地上権、永小作権とか権利の種類は沢山あります。

中でもよくあるのは地役権です。

敷地の上空に高圧電線があるとか、敷地の一部を公共下水道用地として使っているというのはよくある種類の地役権です。

このような公共的な用途は基本的に登記されているので、気付かないってことはありませんが、これらを売却にあたって解除しなければならないということはなく、というか解除することは実際的に不可能なので、その権利があるまま売却することになります。

これらの権利は手続き上の問題ではなく、土地所有者が制限を受ける分の不動産の商品性（＝売却価格）に関わる問題です。

どれほど商品性に影響するかは一概に言えませんが、

例えば、高圧線なら、事実上は何の建築制限がない場合（建物と電線は何メートル以上離すと記載されていても、そもそもそんな高い建物を立てられないエリア）、基本は値引きしないでもいいですが、買い手から、高圧線による健康被害（科学的な根拠はありません）とか、圧迫感があるとか言われたら若干の価格調整が必要になるかもしれません。

そもそも、建物が建築できないような場合は、その土地は駐車場用地とか家庭菜園用地といった使い途しかなくなり、大きな値引きが必要だったり、そもそも商品にならないこともあります。