今後のアパート経営はより厳しくなる　アパート経営者の心構え

アパート経営は楽で儲かる？

もし、

自分で事業をするとしたら以下のどれがいいですか？

①アパート経営
②飲食店経営
③衣料品といった小売店経営

人それぞれだと思いますが、積極的に起業を選択しない・・・・・人がどれか一つ選ぶとしたら、大半がアパート経営ではないでしょうか。

毎日朝から晩まで仕事しなければならないってことはなく、何なら管理会社に丸投げすることもでき、それでいて利益が出そうです。
 

アパート経営には楽なイメージがあります。

実際にこれまではイメージの通りだったと思います。

特に昭和の人口増大期にはほとんどどんな物件でも入居需要が絶えませんでしたし、平成に入ってからは立地による選別はされたものの平均以上の物件は特に努力をしなくても収益を上げ続けました。

これまでのアパート経営は立地さえ押さえれば何とかなりました。逆に立地が悪い場合、その他の部分でいかに努力しても効果は薄く、その意味ではアパート経営は立地次第であり、経営手腕や知識、経験といった部分は二の次でした。
 

しかし、令和を迎え、

・人口減少＆少子高齢化
・相続税対策のためのアパート大量供給
・プロ経営者が続々参入

アパート経営のレッドオーシャン化が進行しており、これまで通りのやり方では収益が下がり続け、いずれ撤退を余儀なくされるプレイヤーが増えると予想されます。

引き続き立地は重要ではありますが、すでに好立地の地価は高騰した上に一流プレイヤーによる競合物件がひしめいています。

アパート経営で利益を残しゴーイングコンサーンするために、立地にだけ頼るのではなく、貸室商品の差別化やランニングコスト圧縮といったトータルの経営力が求められます。

アパート経営者も真の経営者となるべき

令和のアパート経営では経営手腕がものを言う。それはやっと他の事業と同じになっただけですが、これまで管理会社にほとんど丸投げながらもそれなりに収益を上げてきた、いわば楽して儲けてきた大家さんにとっては正念場となります。

物件力に頼る以外の戦略を知らず
管理会社まかせだったのでノウハウがなく
これまでそれで成り立っていたので何の問題意識もない

いまだに、長く住んだんだから敷金は返さなくていい、とか、契約期間満了で大家から解約できるって言っている大家さんって結構います。経営力云々の前に基本的な知識すらない。

そのような大家さんが今後パイが縮小する中で食われるはずです。

 
「それならなおさら、これまで通り管理会社に全部お任せすればいいのでは？管理会社はプロでしょ？」
との意見もあると思いますが、

個人的には管理会社に丸投げも危険な時代になりつつあると思います。

むしろ、管理会社自体もこれまで立地の良さや物件の新しさといった物件力に依存してそれで成り立ってきただけに、多くの管理会社にはアパート経営をコンサルティングする能力がないというか、持とうともしていません。

 
そして、そもそも大家さんが管理会社にお任せするという姿勢が今後のアパート経営上のリスクとなりかねません。

アパート経営は事業であり大家さんは例え管理会社がいようとも独立した事業者です。仮に管理会社が優秀だったとしても経営者の器が小さければ管理会社の能力もキャップがはめられてしまいます。

 
難局を乗り切る上では、経営者マインド確立が大前提となります。

このこと自体は昔から言われていることではありますが、いよいよそれが身に染みてわかる時代に突入したのだと思います。

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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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