古アパート&古貸家が陥りやすい問題とは? ​

不動産知識・テクニック

うまくいっていない不動産ほどコンサルティングが必要! 古アパート&古貸家が陥りやすい問題とは? ​

老朽化するほど管理がずさんになりがちのアパート&貸家 本来は古くなるほど厳密な管理が必要

前回、不適正状態に陥っている不動産として共有状態の不動産を挙げましたが、
<前回の記事>

それ以外だと古アパート&古貸家があります。

古アパート&古貸家を不適正なまま放置するとどうなるか?

もちろんすべての古アパート&貸家が不適正ではなく下記のような状態のものです。

  • 賃貸借契約書を紛失もしくは、もともとない(口約束で貸した)
  • 室内をどんな状態で賃借人に引渡したか分からない
  • 入居者や連帯保証人の連絡先がわからない
  • 連帯保証人はすでに世を去っている
  • 賃料が安いからと不具合を放置している
  • 抜本的なリニューアルをせずに騙しだましやってきて内外装すべてが完全に時代遅れ
  •  
    仮にこんな状態で所有者が亡くなって相続が発生すると、相続を受けた者はこれからどう運営していけばいいのか困ります。

    オーナーが変わったと連絡するとこれまでの大家だと話にならないと我慢していた要望が吹き出したり、室内や入居者の凄惨な状況を目の当たりにしたりします。忍耐力と時間と経費の消耗戦です。

    それに、こんな状態でももちろん相続財産として相続税課税の対象となります。しかも、空室が多い(賃貸割合が低い)と満室のものより相続税評価が高くなることがあります。

    貸家(建物)の相続税評価 = 建物の固定資産税評価額 × (1-借家権割合30%×賃貸割合)

    つまり、貸していないと自用と見なされ賃貸割合が下がり相続税評価が上がるのです。

     
    そんなんだったら相続発生前に自分の代で取り壊してしまおうと思っても、入居者を出すのはかえって大変です。

    入居者は高齢、低所得であることが多く、他の賃貸物件の家賃は払えない以前にそもそも入居を断られます。仮に引越先のあてがあっても大概は次の住まいの初期費用や引越代、そして補償金を要求されます。大家が修理しない分を入居者が自分でやっていたりすると補償金100万とかありえます。

    老朽化するほど管理を徹底!

    このようにならないためには、できれば老朽化しても物件の価値を維持し、賃料、入居者の質を落とさないようすべきです。

    故障の都度修理を行い、10数年に一度は大規模修繕を行い物件の価値を維持すれば、大家と入居者のパワーバランスが適切に保たれ、権利と義務に良い緊張感が生まれます。

    しかし、残念ながら価値が維持できなかったり、すでに問題が起こりつつある物件の場合は、適正化のため治療、つまり、コンサルティングが必要です。

  • 更新時に契約条件を確認し書面を作成する
  • 空室が多いからとグダグダ妥協契約(低賃料、保証人(会社)なし、現況渡し)しない
  • 定期借家契約に移行していく(現入居者に対しては、空室をリフォームした部屋に現行と同じ賃料で引越してもらいその替わりに定期借家にする)
  •  
    老朽化するとどうしても管理がグダグダになりがちですが、それこそが病気の始まりです。

    老朽化した物件ほど厳密に管理すべきなのです。

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    shiro-shita

    仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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