ありがちな入居促進策
よくある賃貸物件入居促進策は
家賃を下げる
敷金＆礼金を下げる
フリーレント期間を設ける
不動産会社への広告費を上げる
高齢者＆生活保護受給者＆外国人OKにする
ペット可にする
これらの策は、先行投資は不要ですが、すごく雑な言い方をすると
オーナーの収益を下げるか、入居者の質を下げるかです。
一旦下げた物件のレベルはなかなか元に戻りません。
東日本大震災の被災地では賃貸住宅の需要が上がり、物件そのままで家賃を上げるってことがありましたが、それはごく稀なケースです。
普通は一旦下げると、次に空室が出た時も同じ条件で募集せざるをえなくなります。
今後は相続税対策のために作りすぎた賃貸住宅と人口減少社会も相まってダウンスパイラルに陥る危険性大です。
最近はこんな賃貸物件が話題ですが
対して、昨今話題になっているのが、
カスタマイズ賃貸
民泊
コミュニティ賃貸
ペット共生
リノベ賃貸
です。
（ちなみに、「ペット可」は、ペット飼育を了承するだけで物件自体は変えませんが、「ペット共生」は、足洗い場や、ペット飼育を前提とした床材、壁材等を用いてペット飼育に特化した物件です）
ニッチな市場に特化したり、潜在顧客にアプローチしたり、うまくいけば売手市場となります。
しかし、市場や顧客ニーズの見極めと、先行大型投資が必要になります。
気合を入れて築古物件を改築したものの、鳴かず飛ばずで結局は建物を解体したケースを私はいくつか見ています。
市場や顧客ニーズを読み間違って商品化すると、”効果なし”ではなく”やらない方がまし”となります。
そこに至る前に手を打っていくべき
ダウンスパイラル、もしくは、先行大型投資どちらがいいか。
どちらもリスク、デメリットがあります。
しかし、だからといってそのまま何もしない方がいいということではありません。
賃貸経営では築年数の経過とともに物件の競争力は下降していくのは必定で、いつか必ず物件のテコ入れをしなければならない時期がきます。
そのときに備えて前もって様々な策をシミュレーションして比較検討しておくべきでしょう。
shiro-shita
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