不動産知識・テクニック

アパート・マンション自主管理マニュアル⑰「経営計画」

第17回(最終回)は経営計画の策定・実行についてです。

目先のキャッシュフローより目標到達度を重視

賃貸経営はただ入居者がいて稼働していれば成功という訳ではありません。

年間どのくらいのキャッシュフローを獲て、何年で投下資金を回収して、いくらの純資産を持つといった目標があるはずで、その目標を定めたり、その到達方法の検討には全体の経営計画が欠かせません。

経営計画には下記のフェーズがあります。

不動産投資をしようと思って、物件情報あさって、経営計画を練って、資金用意して購入して、運営しながら計画を修正して、最終的には売って利確する

といった一連の流れとなります。

 
日々の運営は経営計画ありきとなり、細かい修繕の発注一つとってもそれが経営計画にかなっているか、当初の計画からどの程度上振れ(下振れ)しているかを確認すべきで、大幅に下振れしていれば運営計画のみならず目的の修正を余儀なくされるでしょう。

不動産である以上(可変性が低い)、当初の計画は非常に重要で7~8割方それで決まりますが、途中の調整もまた必須です。

そして、長期保有予定で売却する気がなくても、仮に売却したらいくらになるかをたまには査定してみるべきです。不動産投資ではインカムゲインがあってもキャピタルロスが大きければトータルで損が出ることもあり、手元にキャッシュがあるからといって余剰資金とは限りません。

真の賃貸経営者への道は自主管理にあり

不動産は言わずもがな怖い世界です。

不動産会社、建設会社、銀行がグルになって無知な地主に新築アパートを建設させたり、

不動産投資セミナーで集客された信者顧客に中間省略で相場よりも恐ろしく高い物件を買わせたり。

 
それらはまだ実物があるからまだましで、

入居者のゼロのシェアハウスを売りつけ運営会社が計画倒産したり、

売主になりすました地面師に代金を持ち逃げされたり。

 
そもそも詐欺や架空の話もごまんとあるのが不動産であり、

仮に加害者が逮捕され刑事罰を受けても、被害者が損害額を求償されることはまずありません。

賃貸経営を行う事業者である以上、リテラシーが欠如し、適切な判断ができなかった人の自己責任なのです。

 
それらを恐れて”まとも”な会社に頼ろうとしても、

経営計画の策定とその実行援助は仮に不動産会社が管理していたとしても基本的にはサポート外です。そもそも、管理会社のスタッフはそのような能力を持ち合わせていません。

大手のアパート建設会社の営業スタッフは計画作成が主業務となりますが、建設工事受注のために賃料&稼働率を強気にみていることが多く、独自の検証はむしろ必須です。

 
ならどうするか?

 
答えは一つ、あなた自身が真の賃貸経営者になるしかありません。

 
そのためにも自主管理化により経費を削減しつつノウハウを蓄積させるのです。

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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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