相続のときに困る不良不動産　あなたのご両親もお持ちかも！？ ​

不良不動産の2類型

相続のみならず様々なケースで足をひっぱり頭痛の種である不良不動産。

例えば、僻地にある土地、崖地や無道路地、賃料と入居率の落ちた古貸家・古アパート、旧借地権で貸している土地（底地）、境界確定不能地etc…

様々ありますが、

これらは大きく２つに分けることができます。

経済的価値がなくて整理できない不動産

僻地の土地や崖地、どう頑張っても道路に接しない土地などが該当します。それらはそもそも経済的な価値がありません。

また、玉石擁壁に囲まれた土地で、建物を建てる際に擁壁組み直し費用が土地代を上回る場合もトータルで経済的価値なしになります。
（冒頭の画像のような土地です）

さらに、不動産市場では現在価値だけではなく将来価値を予測して売買価格が決まるので、現在は多少の資産性があっても、将来、より過疎化が進むエリアの土地や、スラム化が懸念される区分所有マンションは現時点で買い手がなくなります。

経済的価値がないどころか、維持費（固定資産税、管理費など）が掛かるのでマイナス資産です。

 
これらは論理的に解決不能な不良資産です。

できれば早急に処分したいところですが、普通とは違った視点で物件を探している奇特な方を探さなければなりませんのでなかなか大変です。

ただし、こういった物件は相続税評価が低く多額の相続税が掛かることはないので、税金の問題というより維持管理の手間や経費の負担が問題です。

 
それでも、こういった資産を頑なに持っていたいという方もいます（ほぼ高齢者）。不動産についての価値観は世代間ギャップが激しいんです…。

他人の権利が付着している等でポテンシャルを発揮できない不動産

旧借地権が設定されている土地、古貸家・古アパート等は、更地になれば高い価格で売れたり、もっと収益が上がる建物を新築することができますが、そのままだと低い賃料、低い売価のままです。

また、隣地との問題があり境界を確定できない土地は相場より低い価格でしか売れず、隣地からの正確な距離がわからないと斜線制限の計算ができないので、厳密に言えば建物を建てられません。

 
これらはそれでも若干の収益を生んでいて固定資産税はペイできていることが多いですが、

不動産が本来持つポテンシャルを発揮できてなく、そのまま放置していると相手方に相続が発生したりさらに解決が難しくなるのと、相続時にそれなりの相続税評価をされてしまいます。

 
ただし、これらは完全には解決不可能ではありません。

 

貸家、アパートなら賃借人に退去してもらい、底地であれば、借地人と交渉して借地権を解除してもらいます。

言葉にすると簡単ですが、それにはどういったことに注意して、どういったスタンスで臨むべきなのでしょうか？

（次回に続く）
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