相続時に困る不良不動産 いろいろあるけど大きく分けると2つ

相続のみならず様々なケースで足をひっぱり頭痛の種である不良不動産。

例えば、僻地にある土地、崖地や無道路地、賃料と入居率の落ちた古貸家・古アパート、旧借地権で貸している土地（底地）、境界確定不能地etc…

様々ありますが、

これらは大きく２つのグループに分けることができます。

経済的価値がなくて整理できない資産

僻地の土地や崖地、どう頑張っても道路に接しない土地などが該当します。それらはそもそも経済的な価値がありません。

また、玉石擁壁に囲まれた土地で、建物を建てる際に擁壁組み直し費用が土地代を上回る場合もトータルで経済的価値なしになります。
（冒頭の画像のような土地です）

さらに、不動産市場では現在価値だけではなく将来価値を予測して売買価格が決まるので、現在は多少の資産性があっても、将来、より過疎化が進むエリアの土地や、スラム化が懸念される区分所有マンションは現時点で買い手がなくなります。

経済的価値がないどころか、維持費（固定資産税、管理費など）が掛かるのでマイナス資産です。

 
これらは物理的に解決不能な不良資産です。

できれば早急に処分したいところですが、普通とは違った視点で物件を探している奇特な方を探さなければなりませんのでなかなか大変です。

ただし、こういった物件は相続税評価が低く多額の相続税が掛かることはないので、税金の問題というより維持管理の手間や経費の負担が問題です。

 
それでも、こういった資産を頑なに持っていたいという方が特に高齢の方には多いです。不動産についての意識って世代間ギャップが激しいんですよね…。

他人の権利が付着しポテンシャルを発揮できない資産

旧借地権が設定されている土地、古貸家・古アパート等は、更地になれば高い価格で売れたり、もっと収益が上がる建物を新築することができますが、そのままだと低い賃料、低い売価のままです。

また、隣地との問題があり境界を確定できない土地は相場より低い価格でしか売れず、隣地からの正確な距離がわからないと斜線制限の範囲を計算できないので、厳密に言えば建物を建てられません。

 
これらは程度の差はありますが固定資産税や維持管理費を上回る収益が上がっていることが多いので現時点で問題というより、

放置していると相手方に相続が発生したりさらに解決が難しくなるのと、相続時にそれなりの相続税評価をされることが問題です。

 
ただし、これらは１つ目のグループと違い解決は不可能ではありません。

貸家、アパートなら賃借人に退去してもらい、底地であれば、借地人と交渉して借地権を解除してもらいます。

言葉にすると簡単ですが、それにはどういったことに注意して、どういったスタンスで臨むべきなのでしょうか？

（次回に続く）
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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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