老朽化した賃貸物件からの退去交渉を甘くみてはいけません

老朽化し入居者の質が落ち古貸家・古アパートは低収益化だけではなく、トラブル発生リスクが高く、相続等での承継にも問題が生じやすいので、できれば契約関係を見直していきたいものです。

特に売却や建替えを行う場合や、借主が頻繁に問題を起こすようなときは、契約関係の見直しというより退去してもらう必要があります。

退去交渉にはどのような壁、問題があり、どういったスタンスで臨むべきなのでしょうか。

賃貸借契約書では貸主から解約できるとなっているが…

たいていの賃貸借契約書には、貸主から借主に対し相当の期間をもって予告すれば解約できる的な記載があります。

また、賃貸借期間が２～３年で設定され、お互いが合意すれば期間が更新される、逆に言えばどちらかが更新を拒絶すれば期間満了をもって契約が終了すると読み取れる記載があります。

 
しかし、どちらも借地借家法上は通用しない条文です。

 
私人間では基本的にどんな契約条件を設定してもいいことになっているので（契約自由の原則）、それからすると賃貸借契約書に記載され双方が署名捺印している以上は有効に思えますが、借地借家法で一部の事項について取り決めを制限していて（強行規定）、貸主から解約できるとの定めはそれに抵触し、無効となります。

借主がそのことを知らず契約書の定めのままで了承してくれることもありますが、たいていの借主はいざ退去を迫られると知人に相談してそれなりの理論武装を行うものです。

貸主からの退去には期間内でも期間満了時でも更新後であっても正当事由が必要ということになっています。

正当事由が不足する場合は立退料で埋め合わせればいいか…

正当事由とは貸主がその部屋を自分で使うとか、耐震性が低く建替えが必要ということも該当しますが、借主に「持病があり通院には現住居が適している」といったそれを上回る切実な事情があれば借主に軍配が上がります。

貸主と借主のどちらの事情が差し迫っているのか天秤に掛けるのです。
（冒頭の画像のように）

それでも退去を求める場合はそのギャップを金銭で埋めるということになります。それがいわゆる立退料です。

立退料の金額は双方の事情の乖離の程度なので、ケースによって異なり絶対的な基準はありません。

 
 
また、仮に貸主側の正当事由が入居者のそれを上回る状況だったとしても、借主がゴネて応じない場合は、司法的手続きでその主張が認められなければ強制できません。

ただし、貸家やアパート一室で裁判をするのは費用、期間の面で考えると割が合いませんので、裁判は抜かずの宝刀としてチラつかせるだけで、その手前で話をまとめなければなりません。

退去交渉の肝は法律ではなく粘り強さと人情

つまり、退去交渉は、契約書にどう書いてあるとか、どちらの正当事由が法的に優位かという問題より、お互いの事情を汲みながら落としどころをみつけていく人間味の強い話し合いです。

そこで重要なのは粘り強さと人情です。

借主だって貸主に白い目で見られながらこのまま住み続けるのは気持ちのいいものではありません。誠意が伝われば入居者だって引越すべきだと思います。後はその場所があるかどうかの問題ですが、気持ちが伝われば借主に引越先の条件を妥協してもらいやすくなります。

 
ですので、契約書にこう書いてあるからと高圧的な態度で迫ったり、いきなり内容証明郵便を送りつけて退去を迫るのはご法度です。

対面で事情を説明してお互いが同じ方向を見ながら解決を目指すというのが望ましいのです。これまでの長年の付き合いの中で築いた関係がものをいうことになるのは言うまでもありません。

 
ただし、人情が重要ということは逆に言えば、常識が全く通じなかったり、認知力に問題のある相手はお手上げだったりします。

 
なお、借主への提案の一つとして、今より安い賃料にするからと定期借家契約・・・・・・に切り替えていく方法があります。定められた契約期間が満了すると更新がなく契約は終了します。

 
そういった交渉を全ての借主から行います。満室の物件の借主全員を退去させることは現実的にないでしょうから、せいぜい数人ですが、最後の一人で泥沼にはまると家賃はほとんど入らないし相続税評価額は賃貸割合が低い分かえって高くなるので苦境に立たされたりします。

造作買取請求権にも注意

退去を求めた際にこれまでの借主が行った修繕部分の買取、費用の償還を求められることがあります。

一般的な賃貸借契約書では借主の造作買取請求権は否定されていますが、

 
契約書がなかったり、契約書があっても許可を得たと言われたり、退去を求めるという特別なケースだから契約約款は関係ないと主張されたりします。

 
また、貸主が本来行う必要のある修繕を怠り、代わりに借主が行った場合、借主は貸主にその修繕費用は有益費として償還請求することができます。

 
賃料が低いからと修繕を怠り、何か取り決めても書面に残すことをしないグダグダ管理だとこういったときに後悔します。

老朽化して低収益化するほどちゃんと管理しなければならないのです。
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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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