しょっぱい不動産投資「築古アパート」編

不動産知識・テクニック

しょっぱい不動産投資  「築古アパート」編

高利回りで”しょっぱい投資”卒業宣言か!?

低価格帯の不動産をキャッシュで購入しなるべく自力で管理運営してしぶとくせこく利益を捻り出す「しょっぱい投資」

<関連する記事>不動産向け融資が凍結されている今、「しょっぱい不動産投資」で糊口を凌ぐ

物件種別ごとに深掘りして記載します。今回は築古アパートです。

【過去の記事】
第1回:しょっぱい不動産投資 「月極駐車場」編
第2回:しょっぱい不動産投資 「区分所有」編
第3回:しょっぱい不動産投資 「築古戸建」編

築古アパートでのしょっぱい投資概要

中古のアパートを購入し第三者に賃貸します。しょっぱい投資で扱うものは築古戸建と同様に法定耐用年数を超えてほぼ土地価格で購入できるものの、すでに借りている人がいて賃料が入ってくる、もしくは現在は空いていても貸すことができるものです。

やはり築古戸建同様に建物の経年劣化による中古市場での売買価格と賃貸市場における賃料価格のギャップを利用した投資といえます。

建物の中古市場での売買価格は新築時から年数に応じて逓減し、木造で築40年ともなるとほぼゼロになりますが、賃料は築年数による逓減率が売買価格ほどではなく築30年以降はほぼ一緒です。

 
スーパーの食品と一緒です。タイムセール50%引きで売っている総菜の味って出来立てと較べて大きく落ちるって程ではないですよね。

そのように賞味期限切れかけの物件を購入して、不具合や事件事故が起こらないよう祈りながら、今更引越しが難しい賃借人にしぶとく入居してもらい、最終的には建物を解体して土地で売却してエグジットするのが築古アパートでのしょっぱい投資の基本スタンスです。

築古アパートでしょっぱい投資をするメリット

高利回りが期待できる

アパートなら一部屋の賃料は大したことなくても部屋数があるので稼働率次第ではありますがそれなりの賃料収入になりやすいです。

稼働率がゼロにはなりにくい

その稼働率ですが部屋数があるのでゼロにはなりにくいです。戸建だと入居者が1人退去すると稼働率ゼロで無収入どころか維持費があるので赤字ですが、そこがアパートと戸建の大きな違いです。

短期で転売益も狙える場合もアリ

築古アパートのしょっぱい投資の基本スタンスはなるべくお金を掛けないことですが、逆に野放しにされ低稼働、無管理のいつ何が起きてもおかしくないアナーキーアパートを低価格で購入し、改革を実行(管理適正化&高収益化)して高値で転売するというやり方もあります。

改革実行を短期で成し遂げられれば転売益も含めた利回りはおどけでないパフォーマンスとなります。

築古アパートでしょっぱい投資をするデメリット

問題入居者率が高い

築古戸建同様にもしくはそれ以上に問題入居者率が高いです。

しかも部屋数があるので発生率は格段に上がり、常にどこかで何らかの問題を抱えていると思った方がいいでしょう。

原状回復費用がでかい

やはり築古戸建同様に長年住んでいる入居者が退去した場合の原状回復費用の負担は大きくなります。

将来の解体に向けて空室で放置するのも手ですが、それで投資として成り立つかソロバンを弾く必要があります。

大規模修繕リスク

築古なので建物躯体等に問題が発生するリスクが高く、その場合は多大な出費を強いられます。

一部屋で給水管や排水管の経年劣化による漏水が起きたりすると他の部屋もほとんど同じ状態と考えて間違いありません。

部屋数があるだけに各入居者と工事日程等の段取りをするのもなかなか大変です。

立退き交渉・立退き費用

将来的に建物解体して売却するのが投資のゴールですが、その前に入居者に退去してもらわなければなりません。戸建なら入居者は1組なのでわざわざ立退きを要望しなくてもその入居者が退去したタイミングで解体すればいいですが、アパートは入居者が複数いるので簡単ではありません。

ある程度自然に退去して稼働率が下がった段階で残っている入居者に立ち退きを迫ることになりますが、高齢や低所得となると引越し先を探すのは難儀ですし、退去費用を要求されることもあります。

最後の一組の立退き交渉が長期化するとほとんど賃料が入らない中での消耗戦を余儀なくされます。

立退き交渉は仮に賃貸管理を不動産会社に外注していたとしてもサービスではやってくれないでしょう。その分の報酬を出せばやってくれるかというとそういう訳でもありません。不動産会社が貸主の代わりに交渉することは厳密にいうと弁護士法違反なのです。というか立退き交渉に精通した不動産会社もまずありません。自分自身でやるものと覚悟すべきでしょう。

ちなみに賃貸物件の入居者との立退き交渉についての過去記事がありますので参考までに。

【過去の記事】古貸家・古アパートの入居者退去交渉に一番必要なもの

築古アパート 投資運用シミュレーション

シミュレーション(築古アパート)

◆シミュレーション条件
物件価格:1400万円(諸経費別途)
購入時修繕費用:200万円
土地面積:249.98㎡
建物面積:185.48㎡
月額賃料:1K×2戸×25,000円、3K×3戸×50,000円、駐車場×1台×5,000円
稼働率:80%
賃料下落率:年1%
維持経費:固定資産税、火災保険料、維持修繕費用、共用部電気料金 ※管理は自主管理
売却時期:15年後
売却価格:1250万円(解体費250万円その他の諸経費別途)

◆シミュレーション結果
初期投資総額:1699万円
保有時年間キャッシュフロー:178万円(初年度)
最終利益:1732万円
※所得税住民税は考慮していません

約1700万円の元手が15年後に倍になるのでハイリターンと言えるでしょう。

築古アパートでのしょっぱい投資がうまくいけば投資家としてかなりランクアップするのではないでしょうか。

 
ただし、ハイリターンということは、当然ですがハイリスクということになります。

ハイリスク&ハイリターンの投資ゾーンになると投資のプロ達との競合も激しくなりますので、周囲に踊らされずに自分なりの投資スタンスを確立することが他の物件ジャンルに較べてより重要になります。

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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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