新しい住まいスタイルとして”10年やどかり族”ってのがあるのだが難易度高過ぎ ​

不動産知識・テクニック

新しい住まいスタイルとして”10年やどかり族”ってのがあるのだが難易度高過ぎ!? 住まい購入・住まいプランについて考える ​

ネットをフラフラ見ているとこんな記事が

家の勝ち組「10年やどかり族」という生き方
「持ち家」か「賃貸か」を悩むのは、もう古い?
https://toyokeizai.net/articles/-/244817

やどかり族は、ずっと賃貸に住むでもない、すっと持家に住むでもない新しい住まい方として提唱されています。

割安物件を購入し、10年ほど暮らしたら購入価格よりも高く売却して、その時のライフプランに合った住まいに買い替えていきます

やどかり族になるとどんなメリットがあるか

一般的なライフプランは、

20歳頃に親元を離れ一人暮らし → 結婚して夫婦で生活 → 子供が生まれる → 子供が成長すると一人部屋が必要になる → 子供が独立すると夫婦二人の生活に戻る → 最終的には配偶者と死別して一人暮らしか施設暮らし

購入してずっとその家に住み続ける従来の住まい方だと、そういった家族構成の変化への対応が難しく、特に子供独立後に郊外の広い家を持て余します。

賃貸であれば住み替えればいいのですが、高齢になると受け入れてくれる物件が減ってしまいます。

そこで両方のいいとこどりをするのがやどかり族です。持ち家を購入して、家族構成等の変化に合わせて買い替えていくのです。

ただし、普通に家を購入すると10年後の売却価格は購入価格を下回るので、周辺の賃料相場と物件価格を比較したりして将来価値が上がる・・・・・・・・物件を選びます。

やどかり族は本当に成り立つか!?

やどかり族はとても素晴らしい住まいプランですが果たして本当にできるのでしょうか。

価値が上がる物件を選ぶというが…

一般的に建物は年数経過に伴い価値が減少するので10年後は価格が落ちますが、やどかり族を実現するためには希少性や地価が高まって逆に価値が上がる物件でなければなりません。

立地のレベルを落とすとか、狭い物件にするとか、築古の物件にしていくのではないのです。
 

事例のマンションは専有面積76.30㎡(23.08坪)なので、購入時の坪単価は259万円(5980万円÷23.08坪)で、売却時は120万円高く6100万円で売れたので坪単価は264万円となり1.9%アップです。
 

仙台近辺ではリーマンショック後に落ち込んだ最安値と東日本大震災バブル後の最高値を比較して50%アップなんてざらにありましたし、東京というか大都市圏ではアベノミクス以来一貫して地価上昇トレンドにあります。

なので、今後も不動産の将来価値は上がり続けそうにも思えますが、結局は世の中の動向次第なので、必ず上がる確証はなく、逆に下がる可能性もあります。

 
しかも、運良く価値が上がったとしても、そのときは買い替え先の住まいも価格が上昇しているはずです。

不動産買替によるコストは馬鹿にならない…

なお、物件を売買する際には諸経費が掛かります。

売却時には仲介手数料、抵当権抹消費用、購入時には同様に仲介手数料、ローン保証料、登記料といった費用が必要です。

概算で売却時に200万円、同額の物件を買ったとしたら購入時に300万円は掛かるでしょうから、120万円の値上り益では賄いきれないので別途用意する必要があります。

しかも、それは売却してそのまま次の購入物件に移り住んだ場合です。

基本的には、買替元の住まいを退去して室内を空にしないと買い手から売却代金はもらえず、売却代金を受領しないとそれまでの住宅ローンは完済できず、完済しないと次の住宅ローンを組むことはできないので、買替元の住まいを売却してから買替先の住まいに移り住むまで一時的にどこかに仮住まいしなければなりません。仮住まいといっても普通に賃貸物件を契約するので契約金に数ヶ月分の家賃で50万、100万掛かります。しかも、短期契約は大家に嫌がられます。

もしくは、それまでの住まいの売却前に次の住まい分を上乗せでローンを組んで一時的に2物件分のローンを支払います。約2倍のローンを支払えるかという問題と、そもそもローンを組めるかという問題があります。

費用を圧縮するためにはこの買い替えの時間的ロスを最小限にしなければなりませんが、そのためには、それまでの住まいを住みながらにして高値での購入者を見つけ、即座に次の10年後に値上りする物件を購入する必要があります。

天文学的な確率とまでは言いませんが、あまり現実的な話ではありません。

やどかり族を目指すとたぶんこうなる

やどかり族をしようとしても、

10年後に値上がりする物件という条件が厳し過ぎていつまでたっても物件を購入できない。

もしくは、購入したものの10年後に値上がりしていなかったり、値上がりしても次の物件も値上がりしていて購入できない。

現実的にはこのようになるでしょう。

 
結婚直後にDINKS用マンションを購入して、10年後には子供部屋のある物件に住み替える計画だとしたら、子供が大きくなってもDINKSマンションに住み続けなければならないかもしれません。

 
そして、やどかり族が成り立つには、負け組が二組必要です。

一組目は10年後に値上がりする物件をその前に売ってしまう人

もう一組は10年前はもっと安く買えたのに値上がり後の価格で買ってしまう人

倫理上の問題を指摘しているのではなく、競争社会で勝者になる覚悟と実力と運が必要ということです。不動産の転売業者になったつもりでやらないと成り立たないでしょう。

それでも住まいプランの多様化には大賛成!

やどかり族は万人ができる簡単なものではないので、普通の人が安易に手を出すのは考えものですが、仮に10年後に値上がりしたらラッキーくらいの気持ちで、しっかり物件を選びつつ、思惑通り値上がりしなくても対応できるくらいでやるならいいと思います。

実際に私の知り合いでも実行しうまくいっている人もいます。

やどかり族が避けているように、子育てメインに広い間取りの家を35年ローンで購入し、そこを終の棲家とするのは時代にそぐわなくなりました。

やどかり族は少し極端ですが、今後、様々な住まい方をする人が増え、世の中や制度の変革を伴いながら、多様でフレキシブルな住まいプランが実現されていくことを私は期待します。

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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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