2018.09.28

「安い賃料のためにこんな高いリフォーム費用払えない！」とならないためにアパートオーナーにも修繕積立金の考え方が必要

居住期間10年超となると、どんなに室内をキレイに使用していたとしてもクロスやクッションフロアといった表層材の全交換はもちろん、仮に不具合はなくとも時代遅れになったキッチンや洗面化粧台等の設備を交換しないと、部屋が次の入居者が決まる商品になりません。

それで、リフォームの見積りをとってみると100万を超えるなんてザラなわけです。

そこまでリフォームしても賃料は上がるというより、同じか下がるということの方が多いでしょう。

オーナーはだいたいこう言います。
「家賃○円の部屋に100万かぁ、●年ただで貸すようなもんだ…」

それに対してアパートを管理している不動産屋は、
「リフォームをしないと次の入居者決まりません、2年放置した後にリフォームするなら今した方がいいですよ」

みたいな不毛な応酬を延々と繰り返します。

最も正しい理解としては、退去した入居者が払っていた賃料にはリフォーム費用相当分が含まれていたということですが、どうしても既に利益として申告・納税までしているとその賃料が過去のものと思えて払うのがためらわれます。

こういう不毛な議論を避けるためにはアパートの長期修繕計画を立てて、毎月一定額を修繕積立金としてストックしていくことです。

修繕積立金といっても不動産所得上の経費とならず、利益として課税された上に、実際にリフォーム費用を払った場合に、大規模なリフォームだと資本的支出として全額払い済みでも償却資産扱いをされてしまうこともありますが、あくまでも自分の中ではの話です。

不動産は通常は新築して数年はリフォーム費用がほとんどかからないものですが、築年が経つに伴い増加していきます。

築年が浅くても長期的に見て必要なリフォーム費用を割り戻して修繕積立金をストックしていけば、急な退去に慌てることもないでしょうし、逆にリフォーム費用が想定より安く済めば得した気分になります。

なお、区分所有マンションを投資目的に保有している場合は管理組合に毎月修繕積立金を支払うことになりますが、そちらはあくまでも共用部のものなので、専有部分の修繕積立金を独自に設定して積み立てていくべきでしょう。

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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