災害列島日本だからこそ　これからの住まいの立地選びは居住誘導区域が大前提？

立地選びの勝ち組は居住誘導区域内 区域外は資産価値も生活利便性も大幅下落見込み

近年の豪雨災害も実は想定内！？

昨年の西日本豪雨では大雨で堤防が決壊して家が流されたり、１階部分すべてが水に浸かったりと大きな被害が生じました。

その地域に長年お住まいの方でもこれまでに経験したことのない災害でした。

 
災害と言えば、日本では東日本大震災という未曾有の大災害があり、それを契機に全国で災害への備えが喫緊の課題となり、現在では多くの市町村が洪水や土砂災害のハザードマップを作成済です。

 
実は、ハザードマップによると実は西日本豪雨の被災地の多くは浸水想定地域となっていました。

ということは、洪水による被害は想定内だったとも言えます。

改正都市再生特別措置法は居住エリアを切り分ける！？

ところで、2014年に成立した法律で改正都市再生特別措置法というものがあります。

簡単に言うと、コンパクトシティ化を推進しようというもので、地域を居住誘導区域と居住誘導区域外に分けます。

 
 
居住誘導区域はより都市機能が集中して利便性が高まると思われますが、

逆に、居住誘導区域外になると、建築や開発の制限が課せられ、上下水道や道路といった公共設備の維持管理の優先度が下がります。

つまり、限界が見え出した公共サービスをなるべく効率化して延命させるため一部のエリアを切り捨てる法律なのです。

 
 
エリア分けといえば、既に都市計画法によって都市計画区域と都市計画区域外に分けられ、都市計画区域はさらに市街化区域と市街化調整区域、非線引区域に分けられていますが、

改正都市再生特別措置法により、市街化区域のようなこれまで市街化を促進するはずだったエリアの一部も居住誘導区域”外”に指定される可能性があります。

今後、法律を受けて各市町村で立地適正化計画を策定していきますが（一部の市町村ではすでに策定済）、自分の住んでいる地域がどうなるかは、今後の生活にも、土地の資産価値にも大きな影響を与えるでしょう。

災害想定地は居住誘導区域外の筆頭候補！？

当面は立地適正化計画の策定結果を固唾を飲んで見守ることになりますが、

災害が想定されるところは残念ながら居住誘導区域外の候補筆頭と言っていいでしょう。

日本という国は弱者に優しく、例えば東日本大震災の津波被災地では土地を行政が買い取ったり、被災者が代替地を取得できたりしたので、

いくら事前にハザードマップ等でリスクを告知していても、実際に災害が起きたり、居住誘導区域外に指定された際に「全く想定外だ！行政は補償しろ！」と騒げば、救済を受けられるかもしれませんが、

国も地方も財政状況からすると全く余裕はないはずです。全く救済しないということはないかもしれませんが、徐々に救済の範囲を狭めざるを得ないでしょう。

 
多くの日本人にとって住まいは、唯一の生活の拠点であるとともに資産の中核でもあります。

それが災害で甚大な被害が生じ、その補償を受けられないどころか、地域の公共インフラが復旧もされない、

もしくは、災害が起きていないのに予算を理由に公共サービスが縮小していく、

どちらも、生活にとっても、個人の資産形成においても危機です。そうやって人生を詰むことがないよう、賢明に対処いただければと思います。

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