負動産の価格はいくらか？　限界マンションや再建築不可物件など ​

限界マンションに再建築不可、共有持分に事故物件まで　様々ある負動産

前回、負動産の価値について記載しました。
＜前回の記事＞”負動産”はいったいいくらなのか​
ただし、負動産は市街地から離れた不動産だけではありません。

その他、通常の査定方法では算出できない負動産の価格について考えてみたいと思います。

限界マンション

老朽化して修繕が必要なのに、管理組合の修繕積立金が底をつき荒れるに任せているマンションをいつしか限界マンションと呼ぶようになりました。

今はまだ限界マンションではなくても、将来必要となる修繕費を貯める見込みがたってないものは限界マンション予備軍ですが、厳密に言えば、マンションというか全ての建物は年数が経つ程に修繕費用が右肩上がりとなり、劣化しやすさ、修繕費の掛かりやすさはそれぞれ異なるので、何年という具体的な年数で区切ることはできませんが、一定の築年数を経過したマンションは、

 
維持費がありえなく高い、もしくは修繕されず放置

の、どちらかになります。

 
どちらも限界マンションです。

 
なのでマンションはババ抜きで、やばいかなって前に売り抜くべきで、その売り時を逃すと、加速度的に資産価値が下がってしまいます。

 
さらにマンションは管理費、修繕積立金以外にも、鉄筋コンクリート造な故に固定資産税が高く（建物の固定資産税評価額はある程度以上は落ちない）、同じ負動産でも郊外の山林なんかとくらべても財布への実害が段違いです。

 
そんな限界マンションの経済価値ですが、割と通常の査定方法となります。

棟内の成約事例から類推される価格 ± 室内状態 − ダウントレンド

 
棟内の成約事例の調べ方ですが、誰でもアクセスできる国土交通省の土地総合情報システムでも調べることができるようになりましたが、マンション名が表示されないので使いづらいです。

不動産会社が使っている不動産流通機構のレインズだと細かく調べることもできて便利です。不動産会社の人に頼んでみましょう。

限界マンションとなるくらい築年数の経ったマンションであれば、棟内にこれまで売買事例が登録されていないことはまずないでしょう。

なるべく最近のもの、かつ、自分の部屋と条件の近い事例の成約時の面積単価（専有面積50㎡の部屋が500万円で売れていれば1㎡あたり10万円）を、自分の部屋の専有面積に乗じて価格を出します。

ダウントレンドというのは、例えば下落中の株式を売ろうとすると現在の取引価格ではなく、それを下回る価格でしか売れないように、値下がり傾向の不動産は相場より低くしないと買い手がつきません。

一律いくらダウントレンドというものはないですが、ある程度、悲観的に見積もる必要があります。

棟内の相場が安く、室内フルリフォームしないと住めず、ダウントレンドが強い状況だとマイナス価値もあり得ます。

 
 
また、限界マンションの中でもより老朽化、ゴーストタウン化の進んだ”極限マンション”の場合、マンションは解体前提で、あくまでも土地の価値として考えます。

その場合は

(敷地権割合 × 土地相場) － 解体費用負担分 － 解体までの保有コスト – リスクプレミアム

 
購入するのはプロの業者以外ではないでしょう。あくまでも利益目的なのでリスクプレミアム（事業利益）が必要です。

ちょっと考え方が難しいですが、よっぽど土地の価値が高いエリアで、一部屋あたりの土地面積が広くなければ（土地の面積の割に世帯数が少ない）マイナス価値になる恐れが高いでしょう。

再建築不可物件

• 道路に2m以上接していなくて建築許可が下りない
• 玉石擁壁囲まれ擁壁を作り直さないと建築できないが、擁壁を作り直す費用が土地代より高い
• 急傾斜地崩壊危険箇所である崖の真上、真下
• 水道や下水を引き込めない

などなど

こういった不動産は価格がつきにくいですが、この辺は割と不動産界隈では手垢のついたテーマで、通常の建築可能な不動産と比較して価格を算出するというより、それ以外の活用方法に着目して経済的価値を算出します。

 
例えば、月極駐車場にはできる、家庭菜園用地として借りる人がいる、看板用地に使える、古屋があってまだしばらくは住居として利用できる、隣地の人が取得すれば利用できる、

といったニーズをもとに価格を算出します。

 
土地の広さがどうこうとかというより、何に活用できるかによって金額の算出方法は様々です。

例えば月極駐車場であれば、収益還元法で

駐車料金 × 台数 ／ 期待利回り

 
逆にどう考えても活用方法がない場合は、固定資産税といった維持費が掛かり、さらに、管理者＆所有者責任も負うのでマイナス価値となります。

共有状態の不動産

共有は一つの土地や建物を複数人で持ち合う状態で、

登記簿の所有者欄に
仙台市〇区○○　持分4分の1　〇〇　太郎

みたいに表示されます。

もしくは、相続が発生したものの遺産分割協議がまとまらず登記は被相続人の名義のままになっているものは、法律上は相続人が法定相続分の持ち分で共有しているとみなされます。

持分だけを有していても、

修繕をするとか日常的な管理行為も他の共有者との関りがありますし、新しい入居者と賃貸借契約をするとか、大規模修繕をする場合は実質的に全員の合意が必要で、長い目でみるとそのまま運営するのは現実的ではありません。

もちろん、固定資産税はそれを理由に一切減免されません。

理論上は持ち分だけを売却することはできますが、そんな制約の多い持ち分だけをわざわざ買う人はほとんどなく、その経済的価値は低くなります。

なので、「持ち分100％の価格×持ち分割合」の単純計算とはなりません。

事実上、持ち分だけで買うのは専門の不動産業者で、購入目的は転売でのさや抜きです。

持ち分だけの買い取り価格は、

価格は、100％になったときにいくらで転売できるかと、いくらさや抜きするかと、他の共有者から持ち分を取得する難易度次第

 
業者にとっても100％にまとまらないリスク、まとまるにしても長期間交渉に要するかもしれないことを考えると、あってないような価格と思った方がいいです。

ましてや、100％になったところで価値が低い市街地から離れた原野、山林の持ち分は買取不能でしょう。

そうなるとマイナス価値です。

事故物件

殺人、自殺、孤独死、火災等があった物件を事故物件と言います。

物件を売ったり貸したりする場合にはこういった忌まわしい過去を告知しないといけないので、相場価格での成約は難しくなります。

ただし、価値は下がるにしても、

例えば、通常5万円で貸す部屋が4万円に値引きされるだけでマイナス価値とまではほとんどなりません。

マイナス価値になるとしたら、全国ニュースで連日報道されるような大事件の現場とか、

市街地から離れた不動産が事故物件になったという場合でしょう。

あまりにレアなケースです。

負動産は問題先送りしても何のメリットもありません

以上、負動産の価格についての考え方でした。

あくまでも”考え方”なので、本記事の内容をもとにご自身の不動産の価格を具体的に算出するまでは難しいかもしれませんが。

ご自身やご両親がお持ちの不動産が負動産の疑いが強い場合、早めに対処していただければと思います。
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