立地選びの勝ち組は居住誘導区域内 区域外は資産価値も生活利便性も下落！？
近年の豪雨災害も実は想定内！？
昨年の西日本豪雨では大雨で堤防が決壊して家が流されたり、１階部分すべてが水に浸かったりと大きな被害が生じました。
その地域に長年お住まいの方でもこれまでに経験したことのない災害でした。
災害と言えば、日本では東日本大震災という未曾有の大災害があり、それを契機に全国で災害への備えが喫緊の課題となり、現在では多くの市町村で洪水や土砂災害のハザードマップを作成しています。
ハザードマップによると実は西日本豪雨の被災地の多くは浸水想定地域となっていました。
つまりハザードマップ作成者にとって浸水は想定内だったのです。
改正都市再生特別措置法は居住エリアを切り分ける！？
ところで、2014年に成立した法律で改正都市再生特別措置法というものがあります。
簡単に言うと、コンパクトシティ化を推進しようというもので、地域を居住誘導区域と居住誘導区域外に分けます。
居住誘導区域はより都市機能が集中して利便性が高まると思われますが、
居住誘導区域外になると、建築や開発の制限が課せられ、上下水道や道路といった公共設備の維持管理の優先度が下がります。
つまり、限界が見え出した公共サービスをなるべく効率化して延命させるため一部のエリアを切り捨てる法律なのです。
エリア分けといえば、既に都市計画法によって都市計画区域と都市計画区域外に分けられ、都市計画区域はさらに市街化区域と市街化調整区域、非線引区域に分けられていますが、
改正都市再生特別措置法により、市街化区域や非線引区域といった市街化を促進するはずだったエリアの一部も居住誘導区域外に指定されるはずです。
今後、法律を受けて各市町村で立地適正化計画を策定していきますが（一部の市町村ではすでに策定済）、
自分の住んでいる地域がどうなるかは、今後の生活にも、土地の資産価値にも大きな影響を与えるでしょう。
災害想定地は居住誘導区域外の筆頭候補！？
当面は立地適正化計画の策定結果を固唾を飲んで見守ることになりますが、
災害が想定されるところは残念ながら居住誘導区域外の候補筆頭と言っていいでしょう。
確かに東日本大震災で津波被災地となった地域は土地の買取や代替地を取得できたりと弱者に優しい日本なので、
いくら事前にハザードマップ等でリスクを告知していても、実際に災害が起きたり、居住誘導区域外に指定された際に「全く想定外だ」と騒げば、補償を得られるかもしれませんが、
国も地方も財政状況からすると全く余裕はないはずです。
住まい選びも完全に自己責任の時代に突入です。
地価下落も災害もリスクの低い立地を選ぶかどうかが安全はもとより資産価値を大きく左右することになるでしょう。
