アパートの投資効果

実例紹介

アパートの投資効果 ~個人的不動産投資談⑨~

色々ありましたが無事?アパート購入となりました。

■購入物件概要
所在:多賀城市留ケ谷1丁目
交通:JR仙石線「多賀城」駅 徒歩14分
地積:332.96㎡
延床面積:244.2㎡
築年:1997年
価格:3920万円
表面利回:9.8%

 
私としてはこのような収支シミュレーションをしています。

入居率:90%
賃料下落率:0.5%/年

(数字の詳細はコチラ → シミュレーションの詳細

頭金に約850万円突っ込んでいますが、15年掛けてローンの返済と頭金の回収を行います。その後は状況次第で、入居者がいればそのまま収入源として持ち続け、入居者がいなくなれば建物を解体して土地で売ります。土地として100坪の街道沿いの整形地なので売却価格は2720万円を想定しています(今の相場でですが)。返済が終わっているので丸々受け取れます。

ただし、年間のキャッシュフロー【賃料収入ー(返済元利+固都税+予想修繕費)】は期間平均して税引前で50〜60万円です。
※元金均等返済でなので当初は少なく徐々に増えていきます。

また、木造で築24年経過し法定耐用年数はオーバーしていますが、中古での購入なので税法上4年での償却となります。
(しばらく節税の必要性は低そうなので償却額をもっと低くするかもしれません)

減価償却終了後は税負担の増加が見込まれますが、私は法人で取得しているので、法人全体の業況に依ります。

 
シミュレーションの作成にあたって下記のような調査を実施しています。

・土地価格査定(土地価格査定書
・周辺物件の入居率、募集条件(周辺物件調査

留ケ谷は1〜3丁目まであり、特に1丁目は、丘陵地ゾーン、内部の細く入り組んだゾーン、北斜面ゾーンと最もバラツキがあります。こういった部分の価値の把握は地元の不動産を本業とする投資家の強みなのだと思います。

とはいえ、地域に縁もゆかりもない不動産業者でもない投資家の方が遠方の物件をスパッと購入して、難なく運営していたりするので、不動産業者的な方法論に縛られるという意味ではむしろ弱みなのかもしれません。

競合物件の入居率は実際に現地を回って確認します(基本、最初だけ)。その後、募集状況を月1回ポータルサイトで調査していますが、どういった募集条件の部屋がどれくらいの期間で成約になるかを定点観測すると賃貸市場を肌感覚でつかむことができます(把握までにそれなりの期間掛かりますが)。

 
 
頭金をそれなりに入れたものの入居率次第では即キャッシュアウトしかねないのでそんなにオイシイ投資ではないかもしれませんが、私は単なる投資家ではなく不動産業者なので、入居者はもちろん、リフォーム業者や地域の不動産業者とお付き合いしながら、知識、経験、信頼、実績を積んでいくことが本来あるべき姿であり、物件を不動産業者としてのステップアップのために最大限活用させてもらいたいと考えています。

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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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