アパート管理運営してます！　～個人的不動産投資談⑩～

アパート購入後、まず行ったのは管理看板の交換です。

前の管理会社さんに連絡いったりすると申し訳ないですからね、これは当然です。

それと、共用廊下の照明のLED化とちょっとした修繕を行いました。

LED蛍光灯はかなり安くなりましたし、明るく球切れせず虫も寄りにくいので交換しない手はありません。

築年数が20年を超えており、現実的な使用年数はあと15年くらいと考えています。

10年後に手を入れても、その後5年しか使わないことを考えるともったいないので、15年以内の修繕が確実なものについては前半に前倒しで行っていきたいと考えています。

ただし、大規模修繕については別です。

数年前に屋根外壁の塗装を行っているということもあり、当初の投資計画に大規模修繕の予定はなく、途中どうしても大規模修繕をしなければならない状況に追い込まれた場合（保険金等でカバーされる場合を除き）投資パフォーマンス的には大きく下ブレすることになります。

ところで、

周辺競合物件の入居・募集状況を継続的に行った結果、仮に現在の入居者が退去した場合、次の入居者が決まるまでそれなりの期間を覚悟しなければならないことがわかりました。

仙台ではなく多賀城で駅近でもないので覚悟はしていましたが、賃料を下げるとか、バリューアップする以前の問題として入居需要が薄いのです。

となると、入居者の方にはなるべく長く住んでいただきたい。

そのためには下記のような入居者サービスに努めるのが重要です。

・管理クオリティーの向上
・更新事務手数料といった退去促進・・制度の撤廃
・賃料値下げ
・入居中の室内設備のバリューアップ

これらを実行するのは基本、大家の一存と思えますが、管理を外注している場合は管理会社との協議が必要です。

管理クオリティー向上のため共用部清掃を充実させればその分管理料が上がりますし、更新事務手数料を取るなと言ってもまず無理でしょうし、賃料を下げるにも変更契約書の作成・取り交わしの手間賃が必要でしょうし、設備工事を管理会社の息が掛かっているところに依頼すれば前向きにやってくれるでしょうがピンハネされます。

その点、私は大家兼管理会社なので私の一存だけで決められますし、ほとんどは私の労力だけで何とかなります。

物件の場合、私が管理してからすでに清掃レベルは上がっており、現在の入居者の賃貸条件と仮に空室になった場合の募集条件に特に乖離はなく、更新事務手数料もそもそも徴収する気はないので（賃貸借契約書には記載されていますが)、室内設備のバリューアップが良さそうです。

で、室内設備を確認してみると全室にウォシュレットが未設置ということがわかりました。

ウォシュレットも付いてないって、プロパンガス物件なのに…。

ということで、早速、ウォシュレット交換を発注しました。

ついでに、このタイミングで改正前民法条文のままになっている賃貸借契約書のまき直しも行うことにしました。

このタイミングなら入居者も進んで手続きしてくれますからね。

これまで10回に渡る個人的不動産投資談をお読みいただきありがとうございます。