消費税が2019年10月に予定通り10％に上がることが発表されました。
何度か延期されたので予定通りというのも変ですが、ついに来たかといった感じでしょうか。
個人的にはじりじりと社会保険料を上げられるよりはましと思います。
消費税アップの駆け込み需要を狙う煽りすぎの悪徳不動産業者に引っかからないように
もちろん、産業界にとっては消費税増税はありがたいことではないですが、
決まった以上は、せめて値上がり前の駆け込み需要に一大商機を持ってきたいところです。
（駆け込み需要と反動減を抑える特例を設けることも発表されていますが）
特に不動産は高額商品なので各社意気込むのですが、
中には売りたいあまりに増税を煽り過ぎてボロを出す不動産業者がいます。
どんなボロを出すかというと、
「5400万円の建売住宅ですが、増税後はまったく同じものが100万円値上がりして5500万円出さないと購入できなくなります」
みたいなセールストークをする業者です。
そんな業者がいたら顧客を騙そうとする不誠実な業者、もしくは知識不足の信頼できない業者と思って間違いありません。
何故か？
売主によっては不動産に消費税が課税されないことも
消費税が課税されるのは不動産の売主が課税業者の場合です。
自分の住まいを売るような売主は非課税業者なので、増税にかかわらず、そもそも消費税の納税義務がありません。
消費税が課税されるのは主に不動産業者が売主の物件で、新築建売や新築分譲マンション、リフォーム済み中古物件等です。
消費税が課税されるのは建物だけ
上記例だと建売住宅なので消費税は課税されますが、それでも上記例は不正確です。
不動産価格のほとんどが総額表示されていますが、厳密にいうと土地価格、建物価格、消費税から成っています。
そのうち土地は非課税取引であり、消費税が課税されるのは建物のみです。
先程の例で増税前に5400万円の建売住宅が
土地2700万円・建物2500万円・消費税200万円
だとしたら、
増税後の消費税は250万円なので、50万円増額され、総額5450万円となります。
建売住宅ではなく区分所有マンションだとしても土地の権利が含まれているので同様です。
（建売住宅にくらべれば土地の割合は小さいですが）
※売主が課税業者か非課税業者かにかかわらず、仲介業者がかかわる場合の仲介手数料は増税分がもろに上乗せされます。ちなみに、仲介手数料は建物に課税される消費税を除いた税抜き価格を基に算出します。
不動産価格の内訳はどう決まる？ 業者はなるべく節税したい
建物にしか課税されないのであれば、不動産価格に占める建物価格を把握していれば増税後いくら上がるのかわかるのですが、
ほとんどの場合、不動産価格の内訳は広告に記載されていませんし、問い合わせてもある程度商談が進んからでないと開示されません。
だいたいは決まっているのですが、値引きが入ると算出しなおす必要があったり、年度をまたぐと若干変わったりするからです。
（本来は価格の内訳について買主も意見を主張していいのですが、売主は消費税が自分の利益に直結するのに対し、買主は住まいとして購入する場合は内訳がいくらであろうが影響がなく、その辺の知識もないことが多いので、ほぼほぼ売主の裁量に任されます。なお、買主が投資用、事業用の償却資産とする場合は”消費税額が高い＝建物価格が高い”方が節税のメリットがあります）
それで、価格内訳の算出方法ですが、実は唯一の絶対的やり方はありません。
直近の土地と建物の固定資産税評価額の割合をあてはめて算出する方法がメジャーですが、
売主としては消費税は低いに越したことないので、ギリギリな感じの理由付けで算出した結果、通常の相場感覚よりも建物価格は抑えられ、その分、土地価格が大きくなっているということが結構あります。
（もちろんあまりに不相当な値付けだと税務署に否認されますが）
そういう意味でも消費税増税による不動産価格への影響はエンドユーザーの想像よりも小さいのです。
増税に惑わされずに必要なものを必要な時期に買う
確かに同じもの買うならば（駆け込み需要と反動減を抑える特例にもよりますが）増税前の方がいいわけですが、そこで焦って冷静な判断ができなくなるくらいなら、かえって増税後に購入した方がいいのかもしれません。
増税後の買い控えで不動産相場が下落し、増税後の方が安く買えるという可能性もないとは言えないですし。
やはり、基本に立ち返って増税に惑わされずに本当に必要なものを必要な時期に購入するべきなのでしょう。
shiro-shita
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