一見すると安い投資用不動産あるある

不動産知識・テクニック

一見すると安い投資用不動産あるある

安い投資用不動産には安いなりの理由がある

投資用不動産を探して検索サイトを見ていると目が行くのは激安物件です。

激安なので表面利回りも高くなります。

 
ただし、その物件を詳しく調べてみると、総合的に考えて価格相応、もしくはそれでも高いくらいってことが多いです。

どんな理由でそうなるのでしょう。

 
低額の投資用不動産あるあるをまとめてみました。

一見すると安い投資用不動産あるある① 事故物件

放火、自殺、腐乱孤独死体、殺人事件がありましたって物件です。

衝撃度高いです。

 
とはいえ、事故物件だからって全く貸せない売れない訳ではありません。

相場より安くすれば借りる人や買う人がでてきます。

不動産投資家を自称する人であれば、事故物件だからといって一発見送りにせず、弱含みの賃料&出口売却価格で検討してみてはいかがでしょうか。

競合する投資家が減るので購入交渉も有利です。

一見すると安い投資用不動産あるある② もれなく大規模修繕が必要

屋根、外壁、給排水管、基礎に土台、共用廊下、擁壁、さらには室内設備などが限界を超えてるって物件です。

大規模修繕費用は数百万から物件規模によっては何千万、何億になることがあります。

今の所有者はその負担をしたくないから売るのです。

 
その大規模修繕費用を考えると激安物件もトータルとしては安くないというのがよくあるパターンですが、

    大規模修繕費用の見積をもとに価格交渉、
    大規模修繕の効率的でリーゾナブルな方法を模索、
    ただ修繕するのではなくコンバージョン等でもっと賃料を取れる方法を検討、

 
そうやってなるべく物件化する努力を行うことで不動産投資家としての抽斗が増えるので練習と思い検討してみるのもいいのかもしれません。

一見すると安い投資用不動産あるある 土地の価値がない③

例えば、宅地が玉石擁壁に囲まれていると現行基準だと擁壁を作り替えないと再建築できなかったりして、その費用が一千万円を超える、対して地価相場がそれを下回る、そういった場合、その土地はマイナス資産になります。

その土地にアパートが建っている場合、建物に問題がないうちはいいですが、出口戦略として更地売却を考えるとそこで含み損を精算しなければなりません。

木造のアパートだと耐用年数が22年とかなので、中古で購入して利益を出すには、保有期間中の賃料収入と最終的な更地売却益の両方が必要なことが多く、こういった物件はトータルで利益が出にくくなります。

 
ただし、あくまでも将来のことなので、強気で購入すれば案外何とかなることもあります。

低額投資用不動産あるある④ 流動性が著しく低い

そもそも不動産である以上は現金や投資信託なんかにくらべると流動性は低いですが、立地が調整区域、郡部や山間部となると著しく流動性が劣ります。

土地の取引がほぼほぼ皆無の地域は日本全国にたくさんあります。そんな地域だとしっかり道路付されライフラインも完備されているような土地でも売却の見通しは立ちません。タダでも売れないかもしれません。

③の場合、現況では土地の価値がないものの擁壁を再築する費用を払えば相場で売却できるのに対し、こちらは土地の価値はあるもののマーケットがないのです。

こういった物件は出口戦略が取れません。

永久に維持管理して固定資産税を払い続けなければならないかもしれません。

 
 
とはいえ、不動産である以上は流動性リスクは付いて回り、流動性リスクがほとんどないような都会だと地価が高い分、物件価格が高く、利回りが低いので、多少の流動性リスクを取ってでも安価で利回りが高い物件を探している投資家は相当数います。

流動性リスクのギリギリを突いていけると一番リターンが上がるのです。

都会と田舎では地価が100倍以上差があったりしますが、賃料はそこまで差がありません。いって10倍、3倍未満が大半でしょう。

たゆまぬ研究と工夫により田舎物件の出口戦略を見いだせば不動産投資の勝者となりえるのです。

まとめ

不動産投資は事業であり、投資用不動産を売りに出している人は現在事業中の人です。そのような事業者が持ってけ泥棒的に買い手に有利な条件を提示することはないと考えるべきで、一見すると安い物件には相応の理由があるのです。

オイシイ話があると思ったらやっぱりダメじゃんとなる訳ですが、言わずもがな不動産投資はそんな甘いものではありません。

各人の工夫と努力によってその壁を超えてこそ果実を享受できるのです。

The following two tabs change content below.

shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

地元企業にすら満足に勤められない人はどうなるのか!?地元企業にすら満足に勤められない人はどうなるのか!?前のページ

負動産問題に手を付けても途中で頓挫するのは何故!?次のページ負動産問題は挫折する!?

ピックアップ記事

  1. これを読むと不動産業界では働きたくなくなる!? 不動産会社での雇用・労働の実態と…
  2. HSPでサラリーマン向かないから仕方なく起業した話
  3. 不動産管理業はこれから厳しい!?将来誰も不動産管理してくれなくなる前に”アセット…
  4. アパート1棟買っちゃいました ~個人的不動産投資談①~
  5. 大家・管理者のための入居審査の勘所

関連記事

  1. 不動産知識・テクニック

    不動産売却の際の媒介契約は物件特性と不動産会社のスタンスによって判断 ​

    宅建士のテキストでも必ず出てきますが、不動産の販売を不動産会社に依頼す…

  2. 不動産知識・テクニック

    アパート・マンション自主管理マニュアル⑥「滞納者への督促・回収」

    第6回は賃料を滞納する入居者への対応方法です。アパート・マンシ…

  3. 不動産知識・テクニック

    アパート・マンション自主管理マニュアル⑨「入居者募集資料」

    第9回は入居者募集用の物件資料(概要書)についてです。アパート…

  4. 初歩からの農地法①

    不動産知識・テクニック

    初歩からの農地法①

    日本の平野の半分は農地。でも、農家以外はほとんど知らない農地法農地…

  5. 不動産知識・テクニック

    アパート・マンション自主管理マニュアル③「非常時体制」

    第3回は例えば深夜にトラブルが発生したといった場合の対応です。…

  6. 住まいプランハック番外編 【実家住まいのすすめ】

    不動産知識・テクニック

    住まいプランハック番外編 【実家住まいのすすめ】

    実家住まいは究極の住まいプラン&スター養成所多くの人が求める住…

  1. 不動産売却のチェックポイント2 抵当権等の不動産に設定された権利

    不動産知識・テクニック

    不動産売却のチェックポイント2 抵当権等の不動産に設定された権利 ​
  2. 四十オトコの取説

    個人的なはなし・意見

    四十オトコの取説
  3. 個人的なはなし・意見

    事務所移転のお知らせ
  4. 薄々気付いてはいたものの不動産投資の残念な真実①

    不動産知識・テクニック

    薄々気付いてはいたものの不動産投資の残念な真実①
  5. こんな不動産賃貸経営は逆風の中でカモられる!?

    不動産知識・テクニック

    こんな不動産賃貸経営は逆風の中でカモられる!?
PAGE TOP