安い投資用不動産には安いなりの理由がある
投資用不動産を探して検索サイトを見ていると目が行くのは激安物件です。
激安なので表面利回りも高くなります。
ただし、その物件を詳しく調べてみると、総合的に考えて価格相応、もしくはそれでも高いくらいってことが多いです。
どんな理由でそうなるのでしょう。
低額の投資用不動産あるあるをまとめてみました。
一見すると安い投資用不動産あるある① 事故物件
放火、自殺、腐乱孤独死体、殺人事件がありましたって物件です。
衝撃度高いです。
とはいえ、事故物件だからって全く貸せない売れない訳ではありません。
相場より安くすれば借りる人や買う人がでてきます。
不動産投資家を自称する人であれば、事故物件だからといって一発見送りにせず、弱含みの賃料＆出口売却価格で検討してみてはいかがでしょうか。
競合する投資家が減るので購入交渉も有利です。
一見すると安い投資用不動産あるある② もれなく大規模修繕が必要
屋根、外壁、給排水管、基礎に土台、共用廊下、擁壁、さらには室内設備などが限界を超えてるって物件です。
大規模修繕費用は数百万から物件規模によっては何千万、何億になることがあります。
今の所有者はその負担をしたくないから売るのです。
その大規模修繕費用を考えると激安物件もトータルとしては安くないというのがよくあるパターンですが、
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大規模修繕費用の見積をもとに価格交渉、
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大規模修繕の効率的でリーゾナブルな方法を模索、
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ただ修繕するのではなくコンバージョン等でもっと賃料を取れる方法を検討、
そうやってなるべく物件化する努力を行うことで不動産投資家としての抽斗が増えるので練習と思い検討してみるのもいいのかもしれません。
一見すると安い投資用不動産あるある 土地の価値がない③
例えば、宅地が玉石擁壁に囲まれていると現行基準だと擁壁を作り替えないと再建築できなかったりして、その費用が一千万円を超える、対して地価相場がそれを下回る、そういった場合、その土地はマイナス資産になります。
その土地にアパートが建っている場合、建物に問題がないうちはいいですが、出口戦略として更地売却を考えるとそこで含み損を精算しなければなりません。
木造のアパートだと耐用年数が22年とかなので、中古で購入して利益を出すには、保有期間中の賃料収入と最終的な更地売却益の両方が必要なことが多く、こういった物件はトータルで利益が出にくくなります。
ただし、あくまでも将来のことなので、強気で購入すれば案外何とかなることもあります。
低額投資用不動産あるある④ 流動性が著しく低い
そもそも不動産である以上は現金や投資信託なんかにくらべると流動性は低いですが、立地が調整区域、郡部や山間部となると著しく流動性が劣ります。
土地の取引がほぼほぼ皆無の地域は日本全国にたくさんあります。そんな地域だとしっかり道路付されライフラインも完備されているような土地でも売却の見通しは立ちません。タダでも売れないかもしれません。
③の場合、現況では土地の価値がないものの擁壁を再築する費用を払えば相場で売却できるのに対し、こちらは土地の価値はあるもののマーケットがないのです。
こういった物件は出口戦略が取れません。
永久に維持管理して固定資産税を払い続けなければならないかもしれません。
とはいえ、不動産である以上は流動性リスクは付いて回り、流動性リスクがほとんどないような都会だと地価が高い分、物件価格が高く、利回りが低いので、多少の流動性リスクを取ってでも安価で利回りが高い物件を探している投資家は相当数います。
流動性リスクのギリギリを突いていけると一番リターンが上がるのです。
都会と田舎では地価が100倍以上差があったりしますが、賃料はそこまで差がありません。いって10倍、3倍未満が大半でしょう。
たゆまぬ研究と工夫により田舎物件の出口戦略を見いだせば不動産投資の勝者となりえるのです。
まとめ
不動産投資は事業であり、投資用不動産を売りに出している人は現在事業中の人です。そのような事業者が持ってけ泥棒的に買い手に有利な条件を提示することはないと考えるべきで、一見すると安い物件には相応の理由があるのです。
オイシイ話があると思ったらやっぱりダメじゃんとなる訳ですが、言わずもがな不動産投資はそんな甘いものではありません。
各人の工夫と努力によってその壁を超えてこそ果実を享受できるのです。
shiro-shita
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