住まいプランハック 【持家・賃貸・投資ミックスプラン】

不動産知識・テクニック

住まいプランハック 【持家・賃貸・投資ミックスプラン】

大は小を兼ねるはムダ!中ぐらいの住まいを基準にする!

多くの人が求める住まいの要素・求めるタイミングをあえて逆張りし、ライフスタイルと調整力でもって賢く住む住まいプランハック
 
<前々回の記事>2020年代住まいプランはもっとハックできる【住まいハック総論】
<前回の記事>住まいプランハック 【持家編】

前回は子供がいる場合は育児&教育でそれなりの立地に大きな家が必要なので、その時期は賃貸がおすすめと記載しましたが、さらに一工夫を検討してみます。

持家・賃貸・投資ミックスプラン

私が提案する住まいプランは、社会人になったら結婚予定の有無関係なくなるべく早く購入してしまうことです。

といっても3LDK~4LDKのファミリータイプを先んじて購入してなるべくローン支払いを前倒ししろというのではなく、

1LDK〜2LDKのものがいいと思います。

戸建でそういった間取りで販売されているものは少ないのでマンションになると思いますが(戸建注文住宅だと割高なのでNG)できれば立地はそれなりのものがいいです。

 
一人暮らしには十分すぎる広さで立地もそこそこいいマンションなので若者時代を謳歌できます。

その後、結婚して子供ができても子供が小学校低学年まではマンションで暮らせます。

そして、子供が大きくなってマンションが窮屈になったらどうするかと言うと、

広い間取りの物件を賃貸し、マンションは逆に賃貸に出します。

マンションから得られる賃料は長期で組んだ住宅ローン支払いを上回るはずです(事前にシミュレーションしてそうなるマンションを購入する)。差益があれば広い賃貸の賃料の足しになります。

さらに時は流れいずれは子供が独立しますが、

そのタイミングでマンションが空いていれば戻ってもいいですし、賃貸継続中なら賃料を貰い続けるなりケースバイケースです。

20代でマンションを購入すれば長期ローンでも60歳くらいには完済となり無借金の資産となります。

仮に子供が大きくなる前に転勤等でマンションを離れざるを得なくなっても賃貸に出せばいいのです。

賃料 >= 月々の支払い(ローン + 管理費修繕積立金 + 固定資産税 + 不動産所得税)

であれば足枷になりません。

 
家を購入した後に転勤等で賃貸に出そうにも逆鞘(月々の支払い>賃料)になって苦しむ人がいますが、

・広い間取りの高い家を購入しているのでローンの支払額が大きい

・購入時の年齢が高くローン年数が短い

・郊外立地なので賃料が伸びない

・そもそも相場より高い物件を購入している

といった理由によります。

補足すると、一般的に建物の価格は広いほど高くなります。特にマンションだと価格は専有面積1坪あたりの単価に専有面積を掛けて算出するのが一般的で、同じ棟内の50㎡と75㎡の部屋では価格が1.5倍になることがあります(実際はもう少し差は少ないですが)。対してその部屋を賃貸に出す場合の賃料は広い程1坪あたりの賃料単価が下がる傾向にあり、50㎡と75㎡の部屋では賃料は感覚的ですが1.2〜1.3倍です。広いほど投資利回りが下がりローン支払額の方が大きくなりやすいのです。

持家・賃貸・投資ミックスプランの注意点

単に1LDK〜2LDKの立地がそこそこのマンションではなく、

「得られる賃料 >= 月々の支払い」

となるマンションを購入することが肝となります。

 
価格が安くても賃料が低いエリアだったり、

1LDK~2LDKはマンションでも若干レア目なので、最近はディンクス向けとして付加価値を付けられて販売されている、つまり割高に売っていることが多いのでのでしっかり吟味しないといけません。

 
また、マンションは最初は経費が低いものの徐々に増えてきます。

・修繕積立金は徐々に値上がりする計画が立てられているのが一般的です。

・固定資産税の軽減措置は新築から5年で終了します。

・賃料と入居率は年数経過とともに徐々に下がっていくのが一般的です。

・室内の修繕は年数経過とともに徐々に増えていくのが一般的です。

 
さらに、本来は住宅ローンは自分が住むことを前提に銀行が貸すもので、その物件から引越して他人に貸すのは推奨されないことです。

その程度で違反行為として一括返済を求められたという話は聞いたことありませんが注意する必要があります。

 
 
もちろん誰でも簡単にできるお得な方法ではありません。

情報を収集しシミュレーションを繰り返すという労力を払い、計画通りに行かず損をするリスクを取って行動した者がリターンを享受する資格があるのです。

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shiro-shita

仙台在住の”不動産コンサルタント” 就職超氷河期世代かつリーマンショックの直撃を受けたりと時代に翻弄され不動産会社を転々。苦く、しょっぱい経験に裏打ちされた不動産スキルはある意味ではリアルそのもの。

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