これまでの不動産屋が行う不動産の価格査定は、
土地価格 ＝ 周辺相場価格 × 地積
建物価格 ＝ 新築価格 － 築年数に応じた償却価格
で基本的に行っていました。
よく言われるように木造は築20年で価値がなくなる計算式です。
まぁ、実際は上記の式に不動産屋の勘と売主の顔色を加味して査定している訳ですが。
それが、最近になってようやく様々な要素に着目するようになりました
同じ築年数の建物でも使用状況によって価値は異なりますし、外観・間取で売れやすいもの売れにくいものもあります。
また、賃貸に出して収益物件にした方が価値が上がることもありますし、逆に空室の方が売りやすいこともあります。
なお、リフォームや造成工事を行い積極的に値上がり益を狙うこともあれば、そのまま手を掛けないで売る方が適しているかもしれません。
とはいえ、
これらを加味して不動産査定の計算式の公式を作るとまではなかなかいきません。売主に伝えるのに複雑になりすぎますし、そもそも公式として一般化できません。
今のところは様々な要素を着目しましたよとチェック表みたいなものを査定書につけるくらいにして、やはり不動産屋の勘で最終的に価格や販売方法を提案します。
逆に、不動産鑑定士は計算式にこだわって、決して一般の方ではわからないような複雑な査定をしていますが、
それもビッグデータ解析が実用化されると役目を失うかもしれません
莫大な取引を詳細に分析してそれらのデータをあてはめて価格を算出する、もちろんコンピューターのやることですから計算式はあるのですが、それを記述したら紙面が何枚あっても足りない訳です。
不動産鑑定の計算式がいくら複雑とはいえ、ビッグデータ解析の計算式に較べたら桁が違います。
いつしかビッグデータ解析による不動産査定が誰でも無料で行える日がくるかもしれません。
そのことを不動産屋や不動産鑑定士の仕事がなくなると悲観的に捉えないで、その時はまた違ったニーズ・仕事があるはずです。
何か一つに固執することなく、時代の変化に応じてトータルで顧客の求めるサービスを提供していくのが真のプロフェッショナルなのでしょう。
shiro-shita
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