いくらコロナショックで地価が下がっても理想的なアフターコロナ住宅を普通の人はなかなか購入できない
前回は理想的なアフターコロナ住宅について考察しました。
【前回のブログ】コロナショックでテレワークに適した理想的アフターコロナ住宅をお得にゲットできるか！？① 理想的なアフターコロナ住宅とはどんな住宅か
理想的なアフターコロナ住宅は仕事用スペースがあり、長時間の在宅に耐えられるゆとりと居住性を有し、防疫対策が施され、郊外暮らしで必須の駐車場を備えたもので、簡単にいうと高品位な大きな家です。
郊外で地価が安く、しかも土地相場が下がれば買っちゃっていいでしょうか？
アフターコロナ住宅におけるもう一つの最重要条件 住居費はこれまでよりも保守的に見積る
その理想的なアフターコロナ住宅をお得に購入できるか考える前に、
決してないがしろにしてはならないもう一つの新型コロナの教訓があります。
半年前に今のこのような状況を予想した人がいたでしょうか？
世界各国がロックダウンしたり、営業自粛で家に閉じこもっていると想像した人は皆無だったはずです。
つまり、予想し得ないことが起こりうるのです。
そして、予想し得ないことが起こった時に足枷があると命取りになります。
半年前に借金しまくって飲食店を開業した人は今どうなっているでしょう！？
足枷とならないよう住宅ローンの返済比率（キャッシュで購入するにしても資産ポートフォリオの偏り）はかなり保守的に見積もらなければなりません。
アフターコロナの住宅はそこが大前提です。
辺境の土地ならいいか
というか、今後は通勤をほとんどしないので郊外を通り越して郡部の土地がタダみたいなところに住めばいいのでは、それならお金の心配はいらないという意見もあるかと思います。
確かに一定数はそういう選択をする人もいると思いますし、その人の価値観次第でそれはOKです。
ただし、不動産屋的な観点からすると危うさがあります。
そもそも日本の方向性としてコンパクトシティを推進しており、改正都市再生特別措置法という法律によって居住誘導区域とそれ以外に分け現在より市街地を絞っていこうとしてます。
居住誘導区域の外では開発が制限されますが、それだけではなく道路や上下水道といったライフラインの維持管理も後手に回るはずです。
多くの市町村とりわけ郡部の財務状態は厳しく、今後人口減少でより一層厳しくというか存続すら危ぶまれています。行政区全域で公共サービスを一定のクオリティで提供し続けるのは土台無理です。
なので、辺境の地で豪華な家を建てても、将来に渡って住めるか怪しく、住めたにしても資産と呼べる代物ではなく、いずれ相続人に恨まれる負動産となるのが確実です。
それでもいいと言うなら止めはしませんが…。
アフターコロナの理想的な住宅は買えるのか？
辺境の地までいかない郊外とはいえ居住誘導区域内ということであれば、やはり土地価格はそれなりにはします。
コロナショックによる値下がりは一旦置いておきますが、仙台で言うと、というか仙台は居住誘導区域内外の線引きはまだされていませんが、駅から徒歩30分以上であっても高齢化＆人口減少見込みが顕著ではないエリアだと土地価格は1坪あたり20万円はします。駐車スペース2台に庭で植栽を楽しみたいとなると60坪程度必要でしょうから土地価格は1200万円となります。
建物は仕事スペースが増え、その他のスペースにも多少ゆとりを持ってとなると所帯持なら建物面積40坪くらいは必要で、高品位になると建築単価もアップするので1坪あたり60万円とすると建物価格は2400万円です。
土地と建物で3600万円（諸経費別）で、3600万円を金利2％で35年ローンを組むと月々約12万円です。
保守的にみて返済を収入の1/5に抑えるとなると720万円の年収が必要であり、年収720万円は仙台では高所得者と呼ばれます。
逆に年収600万円の人が支払いを年収の1/5に抑えようとすると物件価格は3000万円です。建物が同一だと土地に掛けられる金額は半額の600万円までです。
コロナショックで土地価格が半額になればいいですが、もし世の中がそこまで不況になれば年収も下がっていることでしょう。
土地が半額で買えるエリアにすると辺境の地に逆戻りです。
なので、不動産相場が下落しようが、一回り二回り郊外までエリアを広げても、富裕層でない人が理想的なアフターコロナ住宅を持つことはできない（持つとリスキー）という極々当たり前の結論となります。
なので、普通の人はその理想度合いを妥協していくことになります。どのように妥協すべきでしょうか。
（次回に続く）
shiro-shita
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