節税対策をしても相続税が発生する場合、納税用の資産が必要
本来の相続対策とは、
- 資産の把握・適正化
- 分割（争続）対策
- 節税対策
- 納税対策
からなりますが、人によっては全ての対策が必要だったり、逆にどれも不要だったりします。
中でも納税対策の必要があるのは、相続税の納税をする人は全体の10%に満たないので、ごく少数の人です。
ただし、そのような大資産家の資産構成は不動産に偏っていいることが多く、いくら大資産家とは言え、最高55%の税率を掛けられたらさすがに現金での納付は難しいので、どの不動産は残して、どの不動産は納税に充てるか前もって決めておくべきでしょう。
相続税納税に充てる不動産は活用しない
売却して納税資金に充てる不動産は生前に換金しておくこともありますが、通常は不動産の売却価格の方がその不動産の相続税評価額より高くなるので、相続発生までそのままにしておきます。
人に貸したり、建物を建てるといざというときに売りにくくなりかねないので、せいぜい駐車場にするくらいです。
しかし、このような大資産家の持つ低利用地はアパートメーカーがこぞって営業の標的にします。
その土地が納税のためにストックしているのは本人以外は限られた人しか知りませんが、その土地が低利用地なのは誰の目にも明らかで、登記を取ると誰でも所有者がわかるのですから無理もありません。
かくしてその土地のアパート建設プランを持ち込む営業は玉砕することになります。所有者は営業される回数が多く辟易しているので多くの場合は断り方もぞんざいでしょう。
グループ分けされる不動産 残るのは…
納税対策まですると自ずと不動産がグループ分けされています。
１つは自分もしくは相続人が住むためにこのまま残す居住用資産
２つ目は節税対策のためにアパート建設等で活用をした不動産
３つ目は納税用資産
しかし、たいていの方はこのようにすっきりした状態ではなく、上記に漏れた売るも活用もできない不良資産をお持ちです。
４つ目のグループです。
例えば、市場性のない田舎や調整区域内の不動産、借地権者のいる底地部分、古くて入居者まばら低収入のアパート＆古貸家、無道路地、境界確定不能地etc…
これらは売却や物納の見通しが立たないので納税資金の充てにできませんが、もちろん相続税評価は計上されます。
普通借地権の付いた底地は住宅地なら更地価格の３〜４割が相続税評価ですが、実際に底地を売ろうとすると、借地人が購入する以外では借地権買取業者が１割程度の価格をつける以外ではほとんど買い手がつきません。
これらは相続対策においてはお荷物であり問題そのものです。
逆に言えば、これらの売却や物納の見通しが立ち、グループ4からグループ3に繰り上がれば、これまでグループ3にあった不動産が活用候補地に繰り上がります。
グループ3の活用を提案して玉砕しそうになった営業マンは、ついでにグループ4の物件をお持ちでないか聞いてみてはいかがでしょうか。
shiro-shita
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