物件の築年数が経つ程に不動産賃貸経営の難易度は上がる！
不動産賃貸経営は事業なので当然に投資効率を追求します。
物件を取得して賃料収入を得る、
リフォームをしてその修繕効果を得る、
物件によって投資効率が高いものもあれば逆のものもありますが、
築年数が経つ程に投資効率が低くなるのは全物件に概ね共通しています。
何らかの判断をする際に取りうる選択肢を比較して結論を出すのですが、築年数が経つ程にどの選択肢であろうとジリ貧を抜け出せないということになりがちです。
言い換えると、築年数が経つ程に不動産賃貸経営の難易度は上がります。
当たり前のことのようですが、具体的に築年数が経つとどのようなことが事業の障害となるのでしょうか。
築年数が経った物件の壁
減る収入、増える経費で収益化できない
技術が進歩した現代では建物は修繕し続ければ半永久的に使用することができますが、
逆に言うと修繕し続けなければ維持できません。
そして、修繕コストは築年数が経つ程に年々右肩上がりとなります。
対して収入は建物のコンディションが同じなら逓減していきます。
世の中が求めるサービス水準は技術の進展とともに上がりますし、他の要素が同程度なら普通は築浅の物件を選びます。
なので、築年数が経過するとコストは多額になるもののリターンは減少していき、いずれ損益分岐点を下回ります。
そこが事業の限界点です。
築年数が経つと事業として成り立たなくなるのは基本的にこのような理由からです。
しかし、築年数が経つ程にさらに別の問題も起こりやすくなります。
リスクが制御不能に
設備の劣化や不具合が起こると修繕が必要なだけではなく、時として賠償責任を負うことがあります。
雨漏れで入居者のパソコンが壊れ、修繕期間中は一時的にホテルに滞在してもらった
築年数が経つ程に劣化、不具合が多くなるので、損害賠償リスクも築年数が経つ程に高くなる傾向にあります。
また、築年数が経つと以前の賃貸条件では入居が決まらないので、賃料を下げたり、初期費用を落としたりすることが多くなります。
すると訳アリな方々が入居することが増え、家賃滞納、周囲からのクレーム、事件事故、と言ったトラブルも増加しがちです。
トラブルにより管理に割く時間や手間が増え、他の入居者が退去して収入が減ったり、最悪は心理的瑕疵物件となり資産価値を大きく毀損する恐れもあります。
築年数が経つ程にリスク発生率が上がり、リスクの種類によっては事業継続が危ぶまれるダメージを受けるということもあり得ます。
承継対策・出口戦略を取りにくい
物件は決して売らずズタボロの限界になるまで使う勿体ない精神の塊の方は結構いますが、
実際に手放すかは別にして、物件をいつでも売れる（出口戦略）、誰かに引き継げる（承継対策）状態にしておくのは、万が一の際のリスクヘッジというか現代的な不動産賃貸経営では半ば当然のこととなっています。
そのためには、物件の収益性・建物コンディションが保たれており、入居者や近隣との揉め事がなく、それらのエビデンスとなるドキュメントが揃っていることが重要です。
しかし、築年数が経つ程にそれとは真逆のグダグダな管理状態で、ドキュメントどころか当事者同士の記憶と人間関係に依った誰も引き継げない状態になっていることが多いです。
その理由のほとんどは物件が築古ならオーナーも高齢（オーナーが法人なら社長が高齢）で昔ながらのアナログなやり方をしているからですが、
トラブルが頻発しドキュメンテーションしようにも件数が多すぎたり、収益性が低いためまともな不動産賃貸管理業者に依頼できないということもあります。
そんな状態で何とか頑張って保有しても、売るに売れない、相続人に承継できない物件になってしまいます。散々買い叩かれるか、自分の代で責任を持って立退き・解体するしかありません。
そして、空室が多いと相続税評価の圧縮効果も低くなりますし（賃貸割合の減少）、ドキュメント不備はトラブル時の対抗力を毀損します。
壁を越えられのは努力不足ではなく自然なこと…
健全な賃貸経営を行う上では
ということが大前提ですが、
築年数が経つ程に難しくなるのです。
それは経営に工夫が足りないということもあるかもしれませんが、基本的に賃貸用不動産はいずれはそうなるものなのです。
確かに修繕すれば建物を使うことは可能でも建物の寿命の前に事業としては限界が来る。
そういうものだと思って前々からご準備いただければと思います。
shiro-shita
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